2015年12月14日 星期一

站在風口,連豬都會飛。等風一走,連雞也摔死。

垃圾債暴挫,美股杜指上周五急插309點,跌至17265點。恐慌指數急飆26%,至24點水平。聯儲局將在美國時間本周二及周三議息,資金正持續從股市、商品及高息債等風險資產,轉移至國庫債等資金避風港。10年期債券孳息上周五跌10基點,報2.13釐。

美國首次加息幾乎已經無懸念,但筆者相信美聯儲會在加息的同時安撫市場。最近原油、大宗商品屢創新低,價格比零八金融海嘯還要低,通脹的壓力大幅放緩,美國不存在短期內多次加息的條件。美國作為全球最大債務國,欠全世界的錢達到18萬億美元,美國政府必須在驅使美元回流與增加利息負擔之間取得平衡。

實體經濟不振,企業投資意慾低迷,這是世界性的問題。在可見的將來人們仍傾向將財富儲存在低風險的資產上,例如發達國家的國債或公用股。無論未來世界經濟如何走,貨幣供應仍然會持續地增長,投資在現代人的生活已經是強制性,我們唯一可以做的就是將財富配置在相對穩陣的資產中。

打算在下星期拋售股票的投資者,有無想過套現後的資金將放到何處?買樓?買債?買金?如果把手上的股票全部拋售了,美聯儲在加息的同時,向市場悉出短期內沒有必要再加息的信息,整個股票市場將會發生甚麼事情?

中國樓市未復蘇之前,中國經濟將繼續保持低速的增長。中國政府致力於二三線樓市的去庫存,皆因大量的社會資本進入了房地產領域,很多企業的資金都被困在裡面,然而升級轉型全部都需要資金的推動!愛國不分前後,接盤不分高低!你懂的!

人民幣的貶值只是剛剛開始,國際熱錢正在離開中國,外匯儲備還會繼續下降。二三線城市的情況不同一線城市,能夠發展的土地多的是,現水平的樓價加上現水平的匯率,以購買力平價理論計算,二三線城的樓價是處於相對偏高的水平。

根據國際貨幣基金的報告,在全球10個房價收入比最高的城市中,中國佔了7個,包括北京、上海、深圳、香港、天津、廣州和重慶。以上這些大城市的樓價都很貴,為什麼可以那麼貴?憑什麼那麼貴?答案就是中國地少人多!中國自古以來就強調出人頭地的國家,能力高強的人都有著「人望高處」的意識,希望到這些城市生活的年輕人多的是。

中國有很多像馬雲這樣的人才,雖然從未到外國留學,但對外國先進知識學的非常快。他們的嚮往一線大城市的機遇與生活。中國有一個名詞叫“北漂族”,代表的便是在北京飄泊的人外地人,他們來自五湖四海,學歷高、有知識,許多人在攻讀碩士或博士學位,還有一些追逐夢想的人或在演藝圈、IT界工作等等。我們熟悉的張藝謀、范冰冰等名人曾經都是北漂族的一員。

大城市的高樓價是市場的選擇,是城市篩選人才的門檻,政府希望北上廣深等一線城市不要那麼多人去,除了讓樓價適當地上升,好像已經沒有其他更好的办法了。當然樓價上升也會有不公平等的問題出現,因為買了房子的人比沒有買房的人更容易積累財富。

投資中國二三線城市的房地產,並不是一件容易的事情。除非在當地生活上一段時間,否則很難清楚了解當地產業的狀況。中國過去三十年的的改革開放,造就了很多產業單一的城市,產業的興衰將決定當地的房價興衰,有些城市還會有第二春的復蘇,但有些則會時間長河裹被邊緣化。「站在風口上,連豬都會飛。等風一走,連雞也摔死」,這是以前國內描述溫州炒房團所到之處的現象。

中國目前仍有2.5億的流動人口,這些流動人口的去向,對於樓價的升跌有決定性的作用,這些人會因工作而前來,也會因工作而離開。東莞就是最佳的例子,曾經是珠三角的「工業重鎮」,經歷數輪工廠倒閉潮後,流動人口大幅萎縮,引致當地大量的房屋、店舖丟空。隨著國內的環保要求日趨嚴厲,煤炭需求一蹶不振,大量小型煤礦倒閉,曾經不可一世的山西煤老闆,現在都要舉債度日,在這樣的情況下,山西省的樓價豈有再上漲的可能。投資中國二三線城市的房地產,沒有想象中簡單!有些地方,樓價可以二十年如一日,不一定是長期趨勢向上。

最早可考證的房地產泡沫是發生於1923年-1926年的美國佛羅裡達房地產泡沫。佛羅裡達州位於美國的東南端靠近古巴的地,那裡的冬季氣候溫暖濕潤。一次世界大戰後,這裡成為一般民眾的冬天度假勝地。由於在當時,這裏的地價一直低於其他州份,所以美國人便開始投資此地。

邁阿密是佛羅裡達州的首府,自然成為炒賣的中心點,有個數據很能夠說明當時的瘋狂:1925年,7.5萬的人口竟出現2.5萬名地產經紀人,即是每3人便有1人,而地產公司則有二千多間。各大報紙幾乎全是房地產廣告,邁阿密日報的報紙分類廣告達到504頁,有如電話簿般厚,此世界紀錄至今仍無法突破。

在邁阿密近海的200公里地段,各種建設項目如雨後春筍般矗立。每個人都在談論土地的供應如何有限,因為有限的土地帶給人們想象上的危機,“今天不買,明天就買不到了!”在1923年,Palm Beach的一塊土地值80萬美元,1924年是150萬,1925年是400萬。1926年一場史無前例的颶風,把房子都打倒了,於是企業家、銀行家、投機者、中產階級一起淪為乞丐,或自殺、或發瘋。1927 年起,佛州有多家銀行因房市崩潰而倒閉,危機開始從佛州逐漸蔓延至全國,最後終至無法收拾。緊接著,這場泡沫又激化了美國的經濟危機,結果引發了華爾街股市的崩潰,最終導致了20世紀30年代的世界經濟大危機。



一劍

1 則留言:

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